こんにちは、すみです！
これは、これから不動産投資を始める人のために物件購入前の私が思考錯誤した結果を書き残したものであります。
はじめに
今回はお金の計算についてです。
定期収入を得ることが目的の人なら当然知っておかないといけないのがお金の計算方法です。
なぜなら、正しい計算をしないと収入はおろか損する結果になるからです。
不動産投資が定期収入目的ならキャッシュフローが大事
当たり前なんですが大事なことです。
キャッシュフローとは収入から支出（税金、管理費や修繕費、返済など）を引いた後に手元に残るお金と定義し問題ないでしょう。
利回りが高いからといって飛びつくとキャッシュフローがマイナスになり毎月持ち出しになってしまいます。
それでは意味がありませんので、きちんと見極める必要があります。
私がこれまでに書籍を20冊ほど読んだり、セミナーに参加したりして学んだことから総じていうと実質利回りでの概算は以下の式で計算して10%以上を条件にするのが良さそうです。
（年間家賃収入×90%）÷ （物件価格×110%）
また、キャッシュフローの計算は以下の式が良さそうです。（ここでは書籍の内容そのまま出すわけにはいかないので超概算に丸めて少し悪化する側に倒して定義しました）
（年間家賃収入×90%）-経費（管理修繕費、固定資産税や都市計画税）-年間借入返済額
※管理修繕費≠年間家賃収入×15%
※固定資産税や都市計画税≠物件価格×1%
※年間借入返済額≠フルローン金利2%概算、期間は法定耐用年数-経過年数
昨日見た物件を当てはめて見る
ここで先程のキャッシュフローの計算式を使ってみます。
物件価格:2980万円
年間家賃収入:224万円
築年数:3年
キャッシュフローは【▲44.8万円】でなんと赤字です。
この結果より私は転身（見送り）することに決定しました。（他にも街が閑散としていて寂しい雰囲気もかなり気になりました）
ちなみにキャッシュフローをプラスにするにはどうすれば良いか？ですが主には①物件価格を下げる（指値）、②返済額を下げる（金利低く、融資期間長く）、③家賃あげる、になりますので、ここで調整できるか検討できそうなら検討してみるのもアリですね。
まとめ
いかがだったでしょうか？
物件情報に掲載されている数字だけを鵜呑みにすると失敗することは明らかだということがシェアできたら今回の内容は成功です^_^
ぜひ計算してみて検討されてみてください。
今回の内容がお役に立てば幸いです。
では、また明日！
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