（不動産投資エピソード０とは、私が第一号物件を購入するまでの行動を記録したものである）
こんにちは、すみです！
早く第一号物件を買って”エピソード１”へ進みたい、すみでございます。
さて、今回は、書籍「やってはいけない不動産投資」（藤田和也 著）を読んだ感想や学びをシェアしたいと思います。
2017年のスルガ銀行の事件、通称「かぼちゃの馬車事件」について書かれています。
個人的な疑問を持ちながら読み進めていきました。
なぜ事件は起きたのか？騙されないためにどうすべきか？一つ一つ学びを整理していきたいと思います。
それでは、よろしくお願いいたします。
目次
なぜ事件は起きたのか？原因は？
どんな社会的背景があったのか？
当時の社会的な背景として何が起きていたのでしょう？
2013年のアベノミクス、金融緩和で一気に不動産投資の機運が高まりました。
その後、これまで普通のサラリーマンが手の出せなかった物件に融資がつくようになりました。
そこに目をつけた悪い人たち（語彙力w）が獲物を狙ってやってきたわけですね。
どんな不正をしたのか？
一言で言うと嘘の積み重ねでした。
スルガ銀行と運営会社が一緒になって書類の改竄して不正な融資をしていたのですね。
オーナーとなるサラリーマンの源泉徴収を改竄して融資をひけるようにし、貸した数年後に、賃貸需要の無さから家賃保証が成り立たなくなり、家賃保証が支払えなくなった。
そして、オーナー側が大混乱（そりゃ混乱しますわ）となり大事件発覚となりました。
なぜ騙されてしまったのか？
騙された人たちの傾向としては、既に何戸か投資物件を所有していた人が多く、少し成功していたことからくる油断があり、多くの人が現場を見ることなく契約していたようです。
運営会社側の手口としては、それっぽく言うところが腹が立ちますが、家賃保証しつつも年々物件価値は下がるところも加味してシミュレーションし、でも、ローン完済まで保証するというところを強く言ったそうな。
（これはひっかかりそうだ…ｺﾞｸﾘ）
それにしても、本書を読み進めているとよく出てくるフレーズがシェアハウス自体の「空室」です。
とにかくこれらのシェアハウスは空室が多かったので、そもそも賃貸需要のないエリアの物件だったんですね。
しかし、これは私の個人的な見解ですが、サブリースという仕組みも人々を盲目にさせてしまった一つの要因なのかもしれないと思いました。
サブリースとは、賃料の何％かを運営会社が保証するもので、空室があっても、例えば80％は保証してくれるということ。
そうなると賃貸需要が低くても買ってしまうのかもしれない。
自分だったら買ってたかな…私とて例外ではありませんね。
私達が騙されないように心掛けること3選
①業者の言うことを鵜呑みにしない
事件にあった人の共通点は業者の言葉を鵜呑みにして自分で調べなかったこととあります。
本書の言葉を抜き出すと、
「多くの人は周辺相場とそこまで開きがあることに注意を払わなかった。」
「想定される家賃や入居率にどれだけ実現性や合理性があるかを突き詰めたうえで、投資を判断すべきだった。」
そのような反省が読み取れました。
悔しいことに、運営会社が家賃保証として賄っていた費用の出所は、なんと客自身が相場よりも高く支払ってしまった利益から出ているというのだからなんとも笑えない話です。
もし周辺相場より高い物件であれば最悪売却という出口があるので、業者の話を鵜呑みにせず、自身での相場の目利きは重要だと感じました。
②自分が判断できない場合はやらない
うまい話には裏がある、とよく聞きますが、問題は、うまい話に裏がない場合もあるからややこしいです。
そこを見極めるためには相手側の事情を踏まえた上でのうまい話かどうかを判断すべきだと思いました。
例えば、売主が早く現金がほしくて売り急いでいるから価格が安い、とかでしょうか。
そして、相手の事情がよくわからん！だったら深追いしないのが良いと思いました。
③自分の感覚を信じることと仲間づくり
業者が言う「みんなやってますから。」の言葉につい心を許してしまう心理はわからなくはありません。
ワタクシもどちらかというと流されやすい性格なので、もしかしたらその場にいたら引っかかっていたかもと恐ろしい気持ちになります。
ここ最近ワタクシの中で大切にしているのは自分の感覚・直感ですが、「ん？おかしいな？」と思ったときは大抵当たっています。
なんだ勘かよ、と思われそうですが、大事なのは自分の感性だということと、おかしいと思ったら一度退却して何がおかしいのか言語化してみて、できれば自分で調べたり、可能であれば先駆者のような方に意見を求めるのが良いのではと思いました。
今はSNSなどの弱いつながりを誰でも持てる時代です。
こういったものを普段から活用して、仲間をつくっておきたいと思います。
今後、融資が厳しい中でどう進めるべきか？
ここまでで事件の概要と再発防止案をワタクシなりに書かせていただきました。
さて、今後融資が厳しくなる中でどうやって進めていけばいいのでしょうか？
融資の条件は銀行の支店レベルで方針が異なります。
不動産会社とやりとりしつつ情報をとりながら自分でも電話＆訪問で情報とっていくのが良さそうです。
また、SNS等で信頼できそうな方とつながり情報にふれてみるのも良いかもしれません。
一方で、現金を貯める努力も必要ですね。
これについては過去のブログ「不動産投資エピソード０・自分の財務諸表をつくる」でもワタクシなりの取り組みをご紹介させていただきましたのでよければ参考にされてみてください。
まとめ
いかがだったでしょうか？
本書では他にも、表面利回りはあてにならないとしてきちんとしたコストシミュレーションを推奨していました。
過去のブログ「不動産投資エピソード０・失敗しないためのキャッシュフロー計算」も参考にされてみてください。
また、節税対策という謳い文句で誘ってくる手口もあげていましたが、事業収入がマイナスになった場合に始めて節税となる、という前提があるので、暗に節税という言葉だけで不動産を購入すると痛い目を見ます。
このように、事件を通じて多くを学ぶことができました。
ワタクシも含めて被害に合わぬよう、今回の内容がどなたかのお役に立てば幸いです。
では、また明日！
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