こんにちは、すみです！
不動産投資勉強中の身でありますが将来所有した後振り返ってこの期間の調査がどなたかのお役に立つかという思いで「エピソード０」と銘打って綴っています。
不動産投資の勉強始めて早5ヶ月経ち、関連書籍を30冊読み、セミナーを3回参加し、ある程度良し悪しがわかってきました。
ただ、情報の中に、失敗事例が少ないかなとふと思いましたので、今日はネットでキーワード検索「不動産投資 失敗 ブログ」で片っ端から調べ分析した結果をシェアしたいと思います。
結論は以下の①②③の3つに分類されます！
①シミュレーションが甘い
表面利回りだけでなく実質利回りで計算せよとはよくいいますが、時間の経過とともに発生する費用は見落としがちです。
例えば修繕費用や収入が上がったことによる税金の増加です。
これら含めてシミュレーションをしているかどうかが肝になります。
この点では先日、健美家のブログで赤井誠先生が書かれたものは非常にためになります。
見かけではなく「本物の利益」の出る物件の選び方ー初心者のための不動産投資の始め方3ー－赤井誠さんの不動産投資コラム212話【健美家】
https://www.kenbiya.com/ar/cl/baby/212.html
②相場より高い価格で購入している
物件価格、賃貸料、あるいはリフォーム費用の相場を調べずに不動産会社の営業マンの言葉を鵜呑みにして失敗するケースが多いです。
なぜか？
「相手はプロだからと信じる」のマインドがそうさせているのでしょう。
相場はネットで希望物件周辺を調べると大体わかりますし、売却も考えて希望物件の築年数+10年の物件を調べれば大体わかります。
リフォーム費用も自分で調べたら相場がわかるでしょう。
そんな方には、書籍「金持ち兄さんの王道 専門家をカモにする人・される人」（藤田憲一著）がおすすめです。
「『考えること』と『判断すること』は他人に任せてはいけない」のフレーズが重要で、それを実際のエピソードでお話しされており参考になります。
ちなみにこちの本は絶版にて中古での購入になります。
③図面に現れない賃貸需要、物件状態、住環境、入居者の質等の確認不足
これは書面には現れない情報の調査不足です。
思ったほど需要がなくて空室が埋まらない。
→賃貸需要ヒートマップを使うのがオススメです。
【ホームズ】見える！賃貸経営はマンション経営・アパート経営する不動産投資家、賃貸オーナー、大家さんを応援
https://toushi.homes.co.jp/owner/
例えば夜しか見ていなかったが昼訪れると工事の騒音が酷く退去が相次いだ。
→時間帯を変えての現地調査が必要ですね。
物件を購入してから1年経ってから修繕があとをたたず修繕費用が持ち出しとなった。
→費用は5〜7万円程かかるようですが「ホームインスペクション（住宅診断）」という制度があるので業者を連れて内見することが良さそうです。
家賃が安い物件の場合に入居者質が悪いケースがあるようで、夫婦喧嘩、騒音、家賃滞納、ペット不可だがペット飼育…などのような問題で他の入居者が退去するリスクがあります。
→利回りが良いからといって家賃が安すぎる物件は避けるべきですね。
いかがだったでしょうか？
失敗の結果、ローン返済不能となるのが問題となるので、安全策をとるのであれば現金で購入できる範囲で挑戦するか、自己資金に余裕を持ってから挑戦するのが良いと思いました。
じゃあ私はどうするのか？ですが、
物件検索を進め、条件に合致した区分マンション（現金の範囲）か一棟アパート（フルローン、ただし1割自己資金調達できる範囲）を狙いたいと考えています。
もし、他にリスクあるよ！と気づかれた方はツイッターのDM等で教えてくださいw
情報整理しまたさらに調べて発信します！
では、また明日！
（参考）今回参考にしたブログ↓
①壮絶すぎる！まんが家・まりおさんが語る「僕が不動産投資に失敗した理由」
〈一言でまとめると〉収入増加による所得税、健康保険、保育料など税金の値上がりやリフォーム代をシミュレーションし、税理士などの専門家にチェックしてもらっていなかったことが原因。
②不動産投資に失敗して壮絶な末路を送った４人の事例から導いた失敗の法則
〈一言でまとめると〉相場の物件価格や賃貸価格以上で購入してしまったり長期保有の場合に修繕費用が必要となるがそれがなく空室となってしまった。フルローンの場合に完斉時の資産価値なし、ある程度の自己資金が必要。
③ワンルームマンション投資の失敗例から学ぶ不動産投資成功への3つのコツ
〈一言でまとめると〉退去後の修繕費、リフォーム費、設備入れ替え費用がかかりシミュレーションに含んでおらずに失敗する。
〈一言でまとめると〉利回りにつられて家賃安いと入居者の質が悪いケースあり。
⑤不動産投資家が一棟アパート経営の失敗談を50件聞いて分析した結果
〈一言でまとめると〉今回参照した中で一番参考になりましたが、私のブログ記事に唯一なかった観点の、「勝手に未来を予測する」は注意しておきたいですね。
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