こんにちは、すみです！
不動産投資勉強中の身でありますが将来所有した後振り返ってこの期間の調査がどなたかのお役に立つかという思いで「エピソード０」と銘打って綴っています。
今回のテーマは、購入物件の条件です。
結論は以下が良いと思います。
「一棟アパート」「駅から徒歩10分以内」「一部屋25平米以上」「平均家賃は4万円以上」「築年数15年以内」
①一棟アパート
一棟アパートは区分マンションと比較して収益性が高く空室リスクが低いことがメリットです。
一方、一棟アパートの方が初期投資（頭金）、ランニング費用（退去時の修繕費用、リフォーム費、設備入れ替え費）が高くなることがデメリットになりますので、自己資金を準備するかフルローンで融資がひけること、優良な物件を見つけることが対策になります。
②駅から徒歩10分以内
駅からの徒歩距離は購入後に変えられない要素です。
且つ、居住者の利便性を考えると重要度は高くなります。
自分が住むことを考えたときに10分以内で探すだろうという感覚も踏まえて10分以内としました。
③一部屋25平米以上
厚生労働省が出している「住生活基本計画」では一人暮らし、二人暮らし、ファミリーのそれぞれの居住面積水準を出しており、一人暮らしの場合は最低でも25平米以上が良いとされています。
また、コロナ後に自宅で過ごす時間が増えたため”広さ”は重要が高まると思います。
④平均家賃が4万円以上
4万円未満は経費の比率が高くなり、収益を圧迫するため避けるべきと考えます。
⑤築年数15年以内
融資をひくため銀行目線に立つと返済期間は法定耐用年数ー経過年数（築年数）となり期間を長くとれるほど月々の返済額も少なくなり負担が減ります。
RC造で築年数15年以下であれば、RC造の法定耐用年数47年ー築年数15年＝32年となり融資の最大期間30年でひけて月々の返済額を減らすことができます。
ちなみに、もし融資がひけなかった場合のプランは、収益性が少ないですが、「中古区分マンション」「駅から徒歩10分以内」「築年数30年以内」「広さ25平米以上」「風呂・トイレ別」「二階以上」で現金で購入できる範囲で探します。
これは勉強のためと一棟アパートの種銭を少しでも貯めるために、収益性が低くても不動産賃貸業をやりたいためです。
あとこれは余談ですが、
ネットで調べるのはよくないですね。
例えば、東京23区内の新築区分マンション推しのサイトがありましたがこういうのは利回りが低く赤字になるので除外しています。（多くが不動産屋の営業サイト）
私は書籍とセミナー、ツイッター、不動産投資家のネットラジオで情報収集しておりこちらの方が良いです。
では、また明日！
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